当前位置：关于我们
一、日本房产投资哪里最合适
东京、大阪、京都等地，投资的话最好选择中央区域，或者交通发达、周边便利等地。今天，东宁地产推荐大阪最适合投资的五个区域，分别为北区、中央区、天王寺区、浪速区以及西区。大阪房产在未来发展空间很大，未来有赌场和世博会，所以大阪房产市场未来可期。下面是东宁地产为您分析的具体区域情况：大阪推荐
1、北区：大阪北区是大阪优质的住宅区之一，周边基础设施十分齐全，在租赁市场中是非常抢手的地段；北区公寓价格：
2、中央区：中央区不但是大阪市核心五区的中心，也是大阪府府厅的所在地。大阪中央区地价上涨另一个非常主要的推动力就是访日游客的激增。在吸引游客方面，中央区有着得天独厚的优势，皇居、景点、上映第、大阪城公园等著名景点等。
中央区公寓价格：
3、天王寺区：大阪人气景点清水寺、天王寺、动物园等都聚集在天王寺区域，所以天王寺也是大阪习惯的民宿聚集地。
天王寺区公寓价格：
4、浪速区：大阪的浪速区更像北京的三里屯，作为大阪知名的繁华购物圈，浪速区一直是大阪的人气地带，也是十足的休闲娱乐消遣之地。
浪速区公寓价格：
5、西区：西区有大量的高档公寓，吸引大量人口入住，现在为大阪274区老年人口比例最低的区。西区公寓价格：
二、日元/美元 汇率 1960年后历史走势。谢谢
1，1950年到1953年，日本股市从85点涨的470点，最大涨幅为453%随后在1953年到1954年出现了37.8%的调整，回落至300多点；
2，1954年到1961年，日本股市从314点涨到1829点，最大涨幅为483%，随后在1961年到1965年的4年里调整44.2%，回落至1000多点；
3，1965年到1973年，日本股市从1020点涨到5350点，最大涨幅为415%，随后在1973到1974年出现了37.4%的调整，回落至3300多点；
4，1974年到1981年，日本股市从3350多点上涨到8000多点，上涨了2.4倍，随后在1981年到1982年，回落至6000多点；
5、最后的阶段就是1982年到1989年，日本股市从6000点直上38900点随后进入日本倒退的10年时期，最高的一天市盈率曾高达92.28倍(1987年10月14日)，引发了严重的泡沫经济
从上述数据看，即使在一波超级大牛市中，股市上涨之路也会有曲折反复日本股市前4次出现调整之前，股指的最大涨幅在415%~483%
现在中国所处的阶段，与日本股市发展的第3~~4阶段颇为相似，有一定的借鉴作用
人民币升值是股市的热门话题，同时也是影响未来A股市场的主要因素之一很多人认为A股市场正在经历当年日元升值带来的牛市行情，为了搞清楚本币升值与本国股市的关系，此文中详尽分析了1973年－1989年期间日元汇率和日本股市的走势，以资借鉴之所以选取1973年－1989年的走势，原因有二：一是日元汇率从1971年开始变动；二是1989年后的日本股市走势对目前A股市场的借鉴意义并不大
日元升值与日本股市相关性不明显
在1973－1989年期间，日元汇率有升有降，但股市整体呈上涨趋势如果将日元升值对股市的影响定义为估值水平的提升，则除了1985－1987年外，日元汇率与日本股市之间并没有明显的正相关性，本币升值能否转化为推动股市上涨的因素，还取决于政府的宏观经济政策和当时的宏观经济环境
长期盈利增长推动多数板块分享牛市果实
在1973－1989年期间，市场平均上涨了20.23倍，涨幅最大的电信板块上涨64.3倍，最小的消费品也上涨了15.4倍，大多数行业涨幅位于20倍左右，与市场平均水平接近而且，除电信板块外，大多数行业板块的涨幅与其盈利增幅基本相称可见，长期而言，盈利增长仍是推动股价上涨的核心因素，板块差距并不明显
短期行业板块表现差异明显
尽管长期来看，板块涨幅差异并不明显，但在不同阶段，行业板块涨幅差异还是相当大的而在第三个阶段，即1985－1989年期间，由于股市上涨主要由估值水平提升推动，尽管市场涨幅惊人，但板块之间的涨幅差距反而不到4倍，市场呈明显的普涨特征
不同阶段板块表现出轮涨特征
最后，我们注意到，不同阶段的热点很少延续，而且往往在前一阶段涨幅居前的板块，下一阶段涨幅很有可能落后于市场；而在前一阶段涨幅垫底的板块，在下一阶段跑赢市场的概率却很大
一、1960年－1990年的日元汇率走势
二战后，世界政治经济格局重新排列，美国成为当之无愧的强国，美元成为国际结算的主要货币，绝大多数国家都采取了盯住美元的固定汇率制度，日本也不例外自二战后－1970年，日元对美元的汇率基本固定在360:1的水平自1971年开始，日本官方公布的日元对美元汇率开始出现变动，之后日元经历了三轮明显的升值和两次轻微的贬值，详见图1
自1970年－1990年日元经历的三轮升值和两次贬值持续时间以及汇率变动幅度如表1所示其中三轮升值持续时间均是3年左右，但升值幅度在逐步扩大1971年－1973年期间累计升值32.5%，年均升值9.83%；1976－1978年累计升值41.03%，年均升值12.14%；1986－1988年累计升值86.14%，年均升值23.01%经历这三轮升值后，到1988年，日元在18年间累计对美元升值幅度达180.92%，年均升值5.9%后人关注最多的是1986－1988年的升值，因为这一轮升值幅度最大，对股市和日本经济产生的影响也最大
二、日元汇率走势与日本股市比较
为了弄清楚本币升值与股市的关系，首先要弄清楚股票的定价因素和本币升值对这些定价因素的影响概括起来，影响股票定价的因素无非是两个，一是企业盈利增长，二是估值提升本币升值除对少数拥有大量外币负债或原材料以进口为主的公司盈利有正面影响外，对整个经济起到的是紧缩作用，因此对整个市场的盈利应该不会有正面影响如果本币升值对股市有影响，应该是市场的估值水平，这可能是由于外部套利资金流入导致股市供求关系失衡所致这样一来，就可以通过观察本币升值期间股市估值水平的变化，来判断本币升值对本国股市是否存在前后一致的影响
具体到日本，在1973年－1989年期间，尽管经历了两次石油危机，而且期间日元汇率也是有升有降，但日本股市整体却呈上涨趋势，详见表2
我们注意到，在1973－1979年期间，日经指数的市盈率基本围绕20倍左右波动，市场估值水平并没有随着日元升值而得到提升，日本股市的上涨主要由企业盈利增长推动在1980－1984年的日元贬值期间，日本股市的估值水平也没有明显变化，股指在盈利增长的推动下继续呈上涨态势但在1985年－1987年期间，日本企业的盈利增长并不明显，股市上涨主要由估值提升推动，期间日经指数的市盈率从20倍迅速提升到70倍1987年－1989年由于日本企业普遍存在交叉持股，之前迅速上升的股指使许多大企业都录得可观的投资收益，据统计，丰田汽车在日本泡沫后期所取得的投资收益占公司盈利的一半以上，因此这一阶段日经指数的估值不仅没有上升，反而还有所下降，股市上升主要由企业盈利推动，但这种主要来自股市和地产价格上涨的投资收益，犹如垒在沙丘上的城堡，极不牢固
如果我们提出的“本币升值对股市的影响只能体现为市场估值水平的提升”这一假设成立，那么通过观察1973－1989年期间日本股市和汇率走势可以看出，日元升值与日本股市估值水平提升之间并不存在前后一致的正相关性，日元升值之所以能在1985－1987年间推动日本股市估值水平提升，得益于当时日本政府错误的经济政策导致资金过剩，而日本国内经济增长放缓后又未能为这些过剩的资金找到很好的出路，使大量过剩资金转向了房地产和股市等资产市场，日本国民在巨大的财富效应