海景房狂飙10年：价格下跌，击碎中产的海景梦

阳光、大海、沙滩，拥有一座海景房，曾经是很多城市中产梦寐以求的事情。

“刚买房的时候，每天面朝大海，感觉什么烦恼都没了。”5年前，陈鹏（化名）在华南某海滨城市购入一套海景房，价格是1万/平方米。他渴望假期或者退休后，能够享受那里的美景。

回首往事，陈鹏意识到，买海景房是一时冲动，在那个房价“一天一涨”的时代，去海边享受美好生活，又能获得不错的投资回报，被包装成了一种“刚需”。

过去几年，整个海景房市场都被这种“伪刚需”笼罩着。从北纬40度的北戴河到北纬18度的南海之滨，3万公里漫长的海岸线上，“种”满了各式各样的楼房。

对于开发商来说，较低的用地成本，疯狂的购房者，让海景房项目一度成为他们的“现金奶牛”。 以海南清水湾某项目为例，2017年，在海景房鼎盛时期，这个楼盘的毛利率高达62%，而当年该楼盘开发商的平均毛利率仅为26.5%。

在高毛利的驱使下，他们频繁在各地的海岸线上拿地、造房，陆地面积不够了，有的甚至填海造陆，向大海要土地。

为了吸引购房者，他们制造了海滨生活的美好愿景，举办了盛大的抢购仪式，还为购房者提供免费的包机、包车。

在房屋类型上，海景房是一个特殊的存在，它将投资属性无限放大，甚至让人忽视了居住属性。业主大多是常年不在海滨生活的内陆人，大部分的海景房没有常住人口，而是以公寓式酒店的形式被游客们短租着，只有在节假日时热闹一下。

如今，去库存是本轮楼市调控的核心目标，在新一轮周期中，海景房将何去何从？

“雪乡一个家，海边一个家。”这是东北人郑建新（化名）曾经的人生梦想。

一到冬季，郑建新的亲朋好友们就开始奔赴海边。拥有一套海景房，成了朋友眼中“成功”的象征。早些年，一线海景资源稀缺、未来升值空间大、美好的海滨生活等广告语，在北方县城的富人圈子里颇为流行，不少人也被那种“候鸟”式的生活所吸引。

海景房还被分为“三六九等”，在郑建新的交际圈中，海南的海景房地位最高，北方海滨城市的海景房就显得没有那么“成功”了。

能够在海南拥有一套房，成为很多高收入人士的标配。七年前，郑建新就在海南海花岛购入一套约40平方米的loft公寓，花费了80万元。

“整个飞机都是来看房的。”郑建新回忆起当时的情形，“开发商包下了很多辆大巴车，感觉全国的销售中心都在力推那里的房子。去海花岛看房甚至可以报销旅行费用……现在回想起来，免费的东西才是最贵的。”

据海花岛的当地居民回忆，当时，海花岛还是汪洋大海，令他们震惊的是，开发商仅仅指着一片空旷的海滩，就能卖出成千上万的房子。不过，一些人在交完房款后，就再也没踏上过海花岛。

阳光、大海、沙滩固然吸引人，但潮湿、风大也是海滨生活的常态。

实际上，海滨的生活，并没有想象中的美好。短居尚可，但如果长居，就要面临各种各样的问题，比如潮湿，这是令很多北方购房者颇为头痛的问题，“面朝大海，春暖花开”也变成了“面朝大海，风湿拄拐”。

再加上新开发的海景房大多地理位置偏远，交通、医疗、购物、餐饮都不太方便，居住体验远不如生活多年的“老家”。

郑建新向作者介绍，不管是几楼，只要开窗通风，就会非常潮湿。墙角起皮发霉，木地板拱起，电器受潮，被褥甚至能“拧出水来”……

在海南，受牛岭山的阻挡，山脉以北的万宁、琼海、文昌、临高、澄迈等地，相较三亚更为潮湿。而这些城市，恰巧也是近年来海景房飞速建设的片区。

“冬天大风刮得要飞起，夏天走在地板上都有脚印。”购买海景房的陈鹏也深受困扰。据陈鹏介绍，他的房子每年需要投入不少资金维护，但一年当中住在那里的时间又不多，大部分时间都是空置的。

如今，陈鹏对投资房产有了新的思考：投资房地产并不是想当然的事情，需要考虑很多因素，包括位置、市场环境、维护成本、政策等。

目前，他正在考虑将自己的海景房给卖掉。“如果你爱一个人，就带他来海边；如果你恨一个人，就带他来买海景房。”

升值空间大，是海景房业主们美好的愿景，但这一曾经的美好愿望正在刺痛他们，不少海景房非但没有升值，反而成为了难以出售的“负资产”。

在陈鹏所购房的海滨城市，一套70平方米带装修的二室一厅，仅需要25万元，相比三年前的价格，跌幅超过50%。而在海花岛，曾经抢着都买不到的海景房，最低仅需20万元……

丰富的海滨资源，也吸引了不少开发商，他们开发的大型综合旅游项目在海岸线上依次排开。

上述华南海滨城市的海景房可谓红极一时，吸引了周边一线城市的投资客。2011年，部分项目甚至创下单日销量4000套的神话。那里的海景房在2021年达到1万元/平方米左右的顶峰，一些景观视野特别好的房源，甚至卖到了1.5万元/平方米。

但从2021年中期开始，该地房价一路下滑，二手房挂牌均价从2021年7月的高点1.07万元/平方米下跌至2023年末的6814元/平方米，跌幅约36%。

2024年1月，该区域某小区一套70余平方米的房子，价格甚至低至25万元，相当于每平方米仅3300元。

更为麻烦是，即便价格腰斩，想要出手也非易事。一个海景房小区内，几百上千套在售房源，几乎都是常态。

在海南，海景房的价格同样在“对折”。即便是曾经的“销冠”清水湾某海景小区，也抵挡不住这场“寒流”。

清水湾西部片区的“蔚蓝高尔夫三期”是一处在建项目，为了促销，该项目最低价已经低至1.68万元/平方米，而五年前，清水湾海景房的单价一度超过4万元/平方米。

上述报价来自于清水湾的一家包销商。长期以来，该项目实行“包销”模式，由资方整体包下来，将资金付给开发商